Otkud jednokatna Amerika?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Zadnja izmjena: 2024-01-10 20:15

Istorijski pregled razvoja spavaćih područja Sjedinjenih Država, koji je započeo tokom industrijalizacije.

Izgradnja stambenih područja u Sjedinjenim Državama počinje razvojem zemljišta i pripremom lokacije. Zemljište je podijeljeno na pojedinačne parcele, uređene su ulice, izgrađena kanalizacija i atmosferski odvodi, snabdjevene električne mreže, plin i telefon, a tek onda počinje izgradnja kuća. Takve parcele priprema i gradi jedna firma, a o takvoj izgradnji sam već detaljno pisao, ali nije uvijek bilo tako.

Danas ću ispričati priču o "američkom snu" tokom 1900-ih - 1940-ih i razmotriti mogućnosti takve izgradnje za stanovništvo sa finansijske tačke gledišta.

1. Do dvadesetog vijeka, većina stambenih područja bila je relativno mala, a nove oblasti su se širile oko postojećih područja produžavanjem postojećih ulica. Nije bilo državnih zahtjeva za programere. developerske kompanije u suštini nisu postojale. U to vrijeme samo su zgrade u centralnim dijelovima grada bile strogo uređene radi očuvanja ljepote.

2. Kompanije su prodavale zemljište za individualnu izgradnju, a nakon kupovine parcele, sam vlasnik je naručio kuću za sebe od bilo koje građevinske firme. Nakon nekog vremena, kompanijama koje prodaju zemljište postalo je jasno da bi bilo mnogo isplativije prodavati zemljište u područjima sa gotovom infrastrukturom umjesto pojedinačnih parcela. Tako je nastao pojam "okružna izgradnja".

3. Neki od prvih okruga ovog tipa izgrađeni su 1927. godine od strane dve nezavisne kompanije pod rukovodstvom dvojice arhitekata - E. Bostona, u blizini grada Baltimora, i D. Nicholasa, u predgrađu Kanzas Sitija.

4. Okruzi su brojali oko 6.000 kuća, sa 35.000 stanovnika. Jer razvojni prostor u oba slučaja je bio veoma velikih razmera, tada je investitor morao da reši niz novih pitanja na izgradnji kompletne infrastrukture tog područja u vidu škola, prodavnica, obližnjih poslovnih zgrada. U ovom slučaju samo tehničke i komunikacijske linije nisu bile dovoljne, a onda se arhitekte odlučuju na uvođenje prvih standarda za uređenje spavaćih prostora.

5. Tako je nastalo nekoliko udruženja arhitekata i građevinara, koja danas regulišu većinu aspekata izgradnje stambenih naselja, a to su Nacionalna asocijacija za urbanizam i Američki institut za urbani razvoj. Pored propisa i zakona koji se tiču građevinskih standarda, udruženja su pomagala novim kompanijama u kreiranju dizajna i rasporeda, što je na mnogo načina pomoglo potencijalnim kupcima kao kompanije su počele da daju master plan za razvoj kupaca.

6. Ali s dolaskom ekonomske depresije, pitanje izgradnje stambenih naselja je privremeno zamrznuto: većina ljudi se našla u situaciji bez novca. Pitanja daljeg unapređenja prostora morala su se privremeno odložiti za bolja vremena. Predsjednik G. Hoover je 1929. godine počeo sazivati rasprave o stambenom pitanju, baš u trenutku kada je depresija tek počela, a građevinske kompanije su počele užurbano zamrzavati građevinske projekte zbog nelikvidnosti stanovništva. Ali prije dolaska F. Roosevelta u administraciju, nikakvi kardinalni zakoni nisu bili usvojeni.

7. U to vrijeme vlasnici su odmah kupovali kuće, tako da su samo bogati i dobrostojeći ljudi mogli priuštiti život u stambenim naseljima, čak ni srednja klasa nije mogla sebi priuštiti takav život. Između 1910. i sredine 1920-ih, banke su pozajmljivale privatne hipoteke pojedincima sa dobrom solventnošću na periode od 2 do 5 godina, ali su takvi krediti i dalje bili "skupi" za srednju klasu. Iako je vrijedno napomenuti da su prvi masovni pokušaji pozajmljivanja novca stanovništvu učinjeni već 1932. godine nakon što je vlada usvojila zakon o zajmovima za privatne nekretnine.

8. Već 1933. godine, zbog nelikvidnosti, kuće dobijene na kredit 1932. godine vlasnici su napuštali po stopi od oko 1.000 na dan. Nije iznenađujuće da je predsjednik F. Roosevelt, kada je došao u Bijelu kuću, jednu od komponenti ekonomskog oporavka vidio u obezbjeđivanju dobrog stambenog prostora stanovništva. Predsjednička administracija je poručila: ako su ljudi sretni kod kuće, onda će biti sretni i na poslu.

9. Stoga, 27. juna 1934. godine, Vlada, koju je potpisao predsjednik, usvaja jedan od najvažnijih zakona za izgradnju stambenih naselja - Savezni zakon o kreditiranju stanovništva za kupovinu privatnih nekretnina.

10. Prvi put u istoriji zemlje, vlasnici kuća su mogli da zaštite svoje hipoteke od rasta ili pada cena za 80%, a sam kredit je izdala država na period od 15 godina uz 5% godišnje.

11. Sam program je trajao 3 godine, ali upravo u ove tri godine stanovništvo srednje klase po prvi put dobija priliku da kupi kuću u prigradskim naseljima, dolazi do naleta izgradnje stambenih naselja. U tom periodu je rođen pojam "američki san".

12. Do treće godine postojanja programa kamatna stopa je smanjena na 3%, a rok kredita je povećan na 20-25 godina, a oni koji su dobili kredit po višoj stopi mogli su se podvrgnuti refinansiranju.

13. Sljedeća faza intenziviranja graditeljstva pada na period Drugog svjetskog rata, kada su se postepeno počeli vraćati njegovi učesnici, kojima je država pružala ne samo pomoć u vidu raznih subvencija, već ih je i dobro radila.. Ratni veterani su uvijek bili prvi angažovani. Inače, ovaj princip važi i danas. Izgradnja domova za vojna lica još više se ubrzala nakon Zakona o boračkoj pomoći iz 1944. godine, odnosno tzv. Zakona o „Pravima vojnog osoblja“, koji je garantirao hipoteku s niskom kamatom od države za kupovinu nekretnina po isteku vojnog roka. ugovor i otpuštanje vojnog osoblja.

14. Prva masivna naselja sa kompletnom infrastrukturom počinju da napreduju u Kaliforniji, gde je između 1941. i 1944. izgrađeno 2.300 domova za ratne veterane.

15. U ovom trenutku kompanije počinju da grade četvrti u već poznatom rasporedu danas, sa parkovima, poslovnim zgradama, školama, prodavnicama, vrtićima.

16. Spavališta više nisu okruzi, već postaju samostalne općinske jedinice sa svojim nazivima, poštanskim brojevima, telefonskim brojevima. Većina stanovništva takvih područja radi u gradu, ali dio stanovništva se zapošljava direktno u takvim područjima. Mala preduzeća počinju da se šire iz središta gradova do njihovih periferija, što dodatno podstiče razvoj stambenih naselja.

17. Istovremeno, zahtjevi za korištenje zemljišta počinju da se pooštravaju, prvi takvi zakoni usvojeni su davne 1909. godine. Svrha donošenja zakona svodila se prvenstveno na održavanje čistih i urednih prostorija za spavanje. Na primjer, fabrikama je bilo zabranjeno da se nalaze u krugu od 20 km od stambenih naselja. Tampon zona su bile poslovne zgrade ili skladišta, kao i lanci prodavnica.

18. Usvajanjem zakona koji regulišu korišćenje zemljišta, graditelji su se vratili na pitanje revizije dizajna spavaćih prostora i stvaranja udobnosti i lepote unutar njih, ne samo u vidu parkovskih zona, već i u vidu poboljšanja dizajna. kuća i planiranje ulica, stvaranje veštačkih rezervoara i rekreacionih zona.

19. U sljedećem dijelu ću vam reći o evoluciji spavaćih mjesta na osnovu evolucije transportnih sistema u SAD-u, a zatim ćemo govoriti o dizajnu i rasporedu spavaćih prostora.

Fotografije prikazuju jedno od predgrađa Hjustona.

Sa početkom industrijalizacije Sjedinjenih Država, mnoge porodice su počele da migriraju u predgrađa. To je bilo zbog dva faktora: prvo, veliki vodeći gradovi su se pretvorili u industrijske i prometne divove, mnogim stanovnicima je postalo neugodno živjeti među bukom i industrijom. Drugo, tu su Ford i putevi, koji su izbrisali zavisnost od javnog prevoza i potrebu za stanovanjem u blizini posla. Romantično mirno predgrađe sa privatnom kućom, okruženo tišinom i zelenilom, za mnoge je postalo san i slika idealnog života, „američki san“.

1. Inače, mnogo prije pojave automobila u velikom broju i puteva, sredinom 1800-ih, već su postojale neke skice arhitekture i rasporeda spavaćih prostora. Jedan od prvih radova u Sjedinjenim Državama na ovu temu bila je knjiga Andrewa Downinga pod naslovom "Kurs teorije i prakse pejzažnih vrtova". U ovoj knjizi, Andrew je opisao raspored i konstrukciju spavaćih prostorija, sa ilustracijama i mnogim sitnim detaljima, kao što je kako posaditi drveće ili kako treba postaviti ulice. Ali sam ovaj rad nije bio prvi na ovim prostorima, u Velikoj Britaniji je do tada već bilo dosta i arhitektonskih i inženjerskih eseja i knjiga na ovu temu. Iako sama ideja nije bila nimalo nova, prvo prigradsko područje izgrađeno je u Bruklinu davne 1819. godine. Na zemljištu od 60 jutara, bilo je nekoliko ravnih uličica, 50 sa 100 stopa. Inače, parcela od 50 stopa je i danas jedna od najpopularnijih na tržištu privatnih stanova, zajedno sa parcelama od 55 i 60 stopa.

2. Vrijednost ove knjige bila je u tome što je Andrew pokazao običnom stanovništvu (a ne samo arhitektama i inženjerima) da kuća „sa slike“, o kojoj su mnogi sanjali, može biti ne samo za vrlo bogate ljude, već takođe za srednju klasu. U narednih nekoliko decenija ova ideja će ući duboko u mase. Do 1869. godine nastalo je jedno od najvećih predgrađa Bruklina, sa 500 jutara zemlje podeljeno na slične parcele. Područje je nazvano "Grad vrta". Male kuće su se nalazile na ravnim ulicama, područje je već bilo zasađeno zrelim drvećem, bilo je bašta, staza za šetnju i drugih sitnica bajkovitog života. Od tog trenutka, takav raspored se počeo širiti izvan granica Nove Engleske. Godine 1907. slično planirano naselje pojavilo se u Kanzasu pod nazivom Village Club. Ali u ovim krajevima postojao je jedan problem - ravne ulice za spavanje stvarale su osjećaj života na prometnoj aveniji, oduzimajući udobnost seoskoj kući. Rješenje problema je bilo u zraku, vrlo blizu.

3. Do 1890-ih ideja o privatnoj kući negdje u šumi među komarcima potpuno nestaje među masama. Stare principe zamijenila je ideja planiranja spavaćih predgrađa i njihova izgradnja kompletnom infrastrukturom i nadogradnjom. Ovako je izgledao jedan od područja izgrađenih 1884. godine u St. Louisu, Missouri. Prisustvo ravnih ulica nije najbolje rješenje za prostor za spavanje.

(Litografija Gasta, ljubaznošću Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. A ovo je naprednije područje, modernog rasporeda - gradnja je počela 1869. godine u državi Illinois, u predgrađu Čikaga. Zaustavimo se na ovom području detaljnije, jer bio je to prvi masovni razvoj prostora u njegovom modernom obliku, današnji raspored se ne razlikuje mnogo od ovog prostora. Zapravo, ovo nije prvo napredno područje. Davne 1851. godine, u Ohaju, izgrađeno je malo testno područje sa zakrivljenim ulicama koje je dobilo ime Glendale. Ipak, predgrađe Čikaga bilo je prvo veliko metropolitansko područje sa sofisticiranim razvojem planiranim po današnjim standardima. Prvo, prilikom izgradnje na mjestu guste šume, posječene su samo površine neophodne za izgradnju, čime je veliki broj starih stabala ostao netaknut. Povrh toga, područje je imalo brda i obližnju rijeku koja je pružala odličan pogled. Drugo, čitavo područje je imalo masu zakrivljenih ulica, koje su stvarale osjećaj povučenosti, i treće, sve parcele zemlje bile su podijeljene na nekonvencionalne, neravne "komade". Ovakav pristup uklonio je geometriju i osjećaj življenja uz lenjir. I konačno, četvrto, dizajn kuća je napravljen pojedinačno, a kuće se nisu ponavljale kao kopija. Glavni arhitekta ovog područja bio je Frederick Olmsted, a njegovi projekti u Sjedinjenim Državama uključivat će više od 450 sličnih naselja u 29 država u budućnosti.

Ovako je izgledalo područje, siva neobojena površina na dnu područja je rijeka.

(Plan ljubaznošću Frederick Law Olmsted National Historic Site; fotografija ljubaznošću National Historic Landmarks Survey)

5. Do ranih 1930-ih, pravac arhitekture i planiranja prigradskih područja u potpunosti je formiran ne u teoriji, već na papiru, u vidu raznih prvih kodeksa i standarda, kao i knjiga: pristupni putevi od brzih do spavaćih ulica, odsečen nizom prodavnica, zakrivljenih tihih uličica za spavanje, sa velikim brojem slepih ulica (da bi se prekinuo tranzitni tok automobila), otvorenim prostorima sa drvećem i vodenim površinama, kućama sa otvorenom fasadom i individualnom arhitekturom, ali isti stil i materijali.

6. Nacionalni zakon o vlasnicima kuća iz 1934. godine stavio je tačku na dogovor. Ovim aktom je uspostavljena Federalna uprava za kućevlasnike. Trebalo je izaći iz depresije, a prije svega stambeno zbrinuti ljude. U tu svrhu, Vlada je uspostavila pravila i zakone u vezi sa finansiranjem privatnih lica pri kupovini kuće, procjenom nekretnina, kreditima i privatnim ulaganjima u nekretnine, utvrdila pravila za izgradnju privatnog sektora i zahtjeve za obavezu osiguranja za privatne stanovanje, a uprava je pazila na svu ovu ekonomiju. Steward Mott, jedan od najiskusnijih i najtalentovanijih pejzažnih arhitekata, postao je šef uprave. Od tog trenutka privatne kompanije su morale da se obrate upravi za odobrenje plana izgradnje novih površina. Zauzvrat, administracija je uspostavila stroge zahtjeve za planiranje okruga, prisiljavajući kompanije ne samo da pečatiraju kuće, već i da stvaraju prekrasne četvrti sa potpunim poboljšanjem. Od 1936. do 1940. godine uprava je izdala određeni broj ryaikoda, kojima su se sve razvojne kompanije morale povinovati. Hajde da pogledamo glavne tačke ovih tutorijala u vezi sa arhitekturom koje važe do danas (sa manjim izmenama).

7.

1. Privatni prostori treba da budu smešteni na mestima pogodnim za život bez štete po zdravlje (govorimo o tome da, na primer, ne postoji način da se izgradi kvart pored metalurške fabrike).

2. Površine treba locirati na mjestima pogodnim za stanovanje, uz minimalan rizik po život stanovništva (to podrazumijeva da ne treba graditi prostore na mjestima stalnih uragana, u zonama poplava ili smoga, eggey, zdravo Luizijana i Kanzas).

3. Svaki okrug treba da ima kompletnu infrastrukturu dizajniranu za stanovništvo (škole, vrtići, bolnice, putevi, javni prevoz, itd.).

4. U prostor treba uključiti izgradnju sve potrebne industrijske infrastrukture (postrojenja za prečišćavanje, kanalizacija, odvodni kanali za uklanjanje obilnih kiša itd.).

5. Podnošenje zoniranja gradova, tj. ne možete stajati tamo gdje je zemljište bilo namijenjeno za nešto drugo, kao što su tržni centri, poslovne zgrade itd.

6. Zaštita određivanja cijena, tj. kuće treba graditi po jedinstvenom planu tako da im cjenovna linija bude približno ista, bez značajnijih odstupanja. Za to su usvojeni razni zakoni, na primjer, o veličini parcela, uvlačenju od ruba parcele (tj. ne može se graditi velika kuća na parceli od 55 stopa, zbog činjenice da će se ne odgovara zbog udubljenja), kvalitetu i vrsti materijala.

8.

7. Kompletan finansijski plan poslovanja područja – tj. investitor mora uskladiti sve finansijske troškove za održavanje područja sa gradom kojem će to područje biti dato u zakup. To uključuje troškove održavanja prostora, održavanja sve infrastrukture, troškove popravki, troškove industrija koje ne ostvaruju direktne prihode, kao što su igrališta i sportski tereni, ili održavanje uljepšavanja. Na osnovu ovih obračuna obračunat je porez na boravak na tom području i rast cijena kuća. Inače, za one koji ne znaju, svaki vlasnik privatne kuće godišnje plaća porez svakoj lokalnoj administraciji. Današnji porezi u Hjustonu kreću se od 3 do 5% procenjene vrednosti kuće. One. ako je vaš dom na današnjem tržištu procijenjen na 500.000$, onda će vaš godišnji porez u prosjeku iznositi 15.000$ Ovaj novac ide za održavanje područja, škole, popravke puteva itd. Kasnije ću govoriti o finansijskoj strani i procjeni kuća.

8. Standard uključuje i proračune za izgradnju puteva, broj njihovih traka, arhitekturu puteva, krivine, uspone i padove, veličinu blokova, prisustvo parkova i sportskih terena, navodnjavanje prostora, kanalizaciju, elektriku itd.

9. Ovo je nered koji je novostvorena administracija napravila za samo nekoliko godina. Sada su građevinari mogli dobiti povoljnije uslove za investiranje, riješeni su brojni građevinski problemi i koordinacija između gradskih vlasti i građevinara. Povrh toga, Mott je uspio natjerati saveznu vladu da donese zakone o krivim ulicama. Podsjetim, od izgradnje New Yorka, inženjeri su se jako zaljubili u vladara, i nisu imali pojma da još uvijek postoji takva stvar kao što je kompas. Tako je sve što se direktno moglo uraditi direktno, a zakrivljene ulice doživljavane su kao senzacija i proboj u budućnost. U stvari, zakrivljene ulice imaju mnogo prednosti u odnosu na prave, prvo, kao što sam već spomenuo, stvaraju ugodnu atmosferu i oduzimaju osjećaj života u prometnoj ulici. Drugo, zakrivljene ulice su mnogo pogodnije u područjima sa reljefom, jer Uglovi nagiba nagiba puteva mogu se kontrolisati savijanjem oko brda. Treće, zakrivljene ulice smanjile su troškove izgradnje komunikacija i puteva na mjestima sa reljefom. Konačno, stvorili su sigurniji saobraćaj, jer broj raskrsnica u domovima je naglo opao, a pažnja vozača se povećava tokom vožnje. Početkom 1940. godine legalizovani su krivi putevi, a sada su i jedan od uslova za projektovanje spavaćih prostora.