Hipoteke: "spasitelj života" za vladu?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-16 15:59

Hipotekarni kredit u svijetu ruskog kapitalizma je oruđe za pljačku naroda. Nije ispunjen nijedan od predsjedničkih dekreta kojima su postavljeni ciljevi za kamatne stope na hipoteke.

Hipoteka: kratak istorijski izlet

Hipotekarni kredit postoji već dugo vremena. Hipoteka se odnosi na kreditiranje osigurano nekretninama. U starom Babilonu, starom Egiptu i starom Rimu, pozajmljivanje se obavljalo gotovo isključivo pod jamstvom zemlje. Termin "hipoteka" (od starogrčkog ὑποθήκη) se prvi put pojavio u Grčkoj početkom 6. veka. BC e. Stari Grci su tako označavali oblik dužnikove odgovornosti prema poveriocu svojom zemljom. Na granici zemljišne parcele zajmoprimca postavljen je stub sa natpisom da ovo zemljište daje dug. Takav stub se zvao “hipoteka” (prevedeno kao “temelj”, “zalog”, “upozorenje”).

Danas je hipoteka u najvećem broju slučajeva kredit za kupovinu stambenog prostora (kuća, stanova) od strane ljudi uz obezbeđenje upravo ovog stambenog prostora. Ova vrsta kredita se naziva hipoteka za kuću (HML). Takvo pozajmljivanje, prema stručnjacima za istoriju bankarstva, izmišljeno je u Engleskoj u poslednjim decenijama 19. veka. Zajmodavci londonskog Sitija u to vrijeme već su imali poteškoća u povećanju svojih kreditnih operacija, koje su tradicionalno bile usmjerene na privatni biznis. Kreditiranje fizičkih lica bilo je ograničeno zbog nedostatka efektivne tražnje stanovništva i nedostatka pouzdanog kolaterala.

Što se tiče stambenog problema u Engleskoj u 19. veku, on se rešavao uglavnom na dva načina: bogati građani su svojim novcem gradili ili kupovali nekretnine koje su postale njihovo vlasništvo; siromašni ljudi (a bilo ih je najviše, posebno u gradovima) iznajmljivali su stanove od imućnih vlasnika kuća, bili su korisnici, a ne vlasnici. Bilo je i najsiromašnijih Engleza koji su živjeli u skloništima (ovo je živopisno opisano C. Dickens).

Banke su građanima umjerene sigurnosti (odnosno koji su imali posao) počele nuditi kredite za kupovinu vlastitog krova nad glavom pod obezbjeđenjem upravo ovog krova. Zajmodavci su počeli zavoditi ljude kako bi postali punopravni vlasnici nekretnina i osjećali se kao vlasnici. Tako je rođena nova vrsta bankarskog poslovanja - izdavanje HML-a. Banke londonskog Sitija trljale su ruke od zadovoljstva. Postepeno je ova vrsta kreditiranja postala popularna u drugim zapadnim zemljama.

Krov nad glavom ili objekat za obogaćivanje?

Ali vratimo se današnjoj Rusiji. U raznim vladinim dokumentima, u govorima i izjavama zvaničnika različitih nivoa, tema stambene hipoteke zauzima značajno mjesto. Štaviše, uvijek se predstavlja kao društveni. Kao, hipoteka je "čarobni štapić" osmišljen da konačno i neopozivo riješi stambeno pitanje, što je, u izrazu Mihail Bulgakov, mučili i razmazili ruskog čoveka. Do sada, nažalost, opstaje i nastavlja da muči mnoge naše savremenike. Broj porodica koje su evidentirane sa potrebama za boljim uslovima stanovanja u 2011. godini u odnosu na ukupan broj porodica (uključujući i samce) iznosio je 5,1%. A u 2017. ovaj pokazatelj je blago smanjen, ali ne baš značajno - na 4,4%.

U apsolutnom iznosu, broj registrovanih potrebitih smanjen je sa 2,8 miliona na 2,5 miliona porodica. I to uprkos činjenici da su uslovi za ulazak na ovu listu veoma teški. Osim toga, moramo imati na umu da imamo čitavu vojsku beskućnika, čiji se broj, prema različitim procjenama, kreće od 1,5 do 3 miliona. Većina njih ni ne pokušavaju da se registruju i uđu na navedene liste. Generalno, stanovanje (ili bolje rečeno, nedostatak istog) je zaista najakutniji društveni problem u Rusiji. Što postaje posebno akutno i bolno na pozadini palata ruskih nouveau richea. Ali, čini mi se da je vlast bio zbunjen problemom hipoteke iz drugog razloga, a socijalna strana je samo paravan. Kapitalizam je u našoj zemlji uspostavljen od početka 90-ih godina. A ako je tako, onda vlast mora prije svega služiti interesima onih koji su personifikacija kapitalizma i njegova srž - bankara. Kapitalizam je društvo u kojem je jezik prepun eufemizama - lažnih i lukavih riječi. Ustav Ruske Federacije prepun je ovakvih eufemizama. Posebno se kaže da je Ruska Federacija država blagostanja. Ne, u stvari je buržoaski. A ako je tako, onda treba da izražava interese buržoazije, a prvenstveno lihvarstva (ovde imamo posla sa još jednim eufemizmom: kamatari su preimenovani u „bankare“). Dakle, hipoteke su potrebne bankarima-kamatarima.

Narodna mudrost o hipotekama

Narodna mudrost je uz pomoć anegdota i "crnog humora" mogla precizno izraziti suštinu hipoteke. U sovjetsko doba, vicevi iz serije "Pitanje jermenskom radiju" bili su popularni. Evo nastavka ovog serijala u odnosu na našu temu:

„Pitanje jermenskom radiju: šta je hipotekarni kredit? Odgovor: ovo je ruka pomoći koja drhti od nestrpljenja."

Ako sve opise hipoteka očistimo od eufemizama, onda postoji samo nekoliko riječi koje objašnjavaju suštinu ovog fenomena. Jedna od njih je “pljačka”. Evo nekoliko primjera narodne umjetnosti koji otkrivaju grabežljivu prirodu hipoteka:

Hipoteke: "spasitelj života" za vladu?

Ali vratimo se ozbiljnom talasu. Ruske vlasti imaju još jedan razlog više da na svaki mogući način nameću hipoteke u zemlji. Kako se obim hipotekarnog kreditiranja povećava, ono postaje jedan od pokretača ekonomije. Uostalom, sa stopom ekonomskog rasta, vlada je puna šavova. U 2015. godini zabilježen je pad BDP-a od 2,5%. U narednoj, 2016. godini, BDP je pao za još 0,2%. U 2017. godini došlo je do povećanja od 1,5% (što je i dalje značajno niže od globalnog prosjeka). Konačno, u 2018. očekivalo se povećanje negdje od 1,5 do 1,9%. I evo iznenađenja! Rosstat je početkom ove godine objavio da je rast BDP-a iznosio 2,3%.

Ispostavilo se da je tako neočekivan uspjeh (još skroman u odnosu na svjetski prosjek) postignut zahvaljujući građevinskom sektoru ruske privrede. Tamo je bilo aktivnosti, što je, kako se ispostavilo, podstaknuto rastom hipotekarnog kreditiranja (prošle godine je obim novih HML-a premašio 1 trilion rubalja, broj izdatih kredita iznosio je 1,47 miliona; to su rekordne brojke za čitavo postojanje Ruske Federacije). Prošle godine je po prvi put izgrađeno više stanova uz pomoć HML-a nego uz pomoć drugih metoda finansiranja.

Imajući to u vidu, može se pretpostaviti da će tema hipotekarnog kreditiranja postati još važnija za vladu. Uostalom, barem zbog pristojnosti, treba da ima stope ekonomskog rasta ne niže od svjetskog prosjeka. Prije toga, vlasti su imale jedan ekonomski spas - izvoz nafte i plina. Sada, čini joj se, postoji i čarobni štapić u obliku hipoteke.

Ali nije teško shvatiti da će ovaj spasilac imati vrlo ograničen život zbog činjenice da su kamate na MHL na opasno visokom nivou. Posljednjih godina variraju u rasponu od 10 do 15 posto godišnje (u zavisnosti od banke, kao i od vrste hipoteke: za kupovinu stambenog prostora na sekundarnom tržištu; za novi stambeni projekat itd.). Očigledno, stope treba smanjiti. U suprotnom, sve će se završiti brzim naduvavanjem „hipotekarnog balona“i njegovim urušavanjem. Ono što će se dogoditi je ono što se zove "jedan korak naprijed, dva koraka nazad". Da ne govorimo o činjenici da će redovne hipotekarne krize zagrijati društvenu i političku situaciju u zemlji (svaka kriza - hiljade, pa čak i milioni slomljenih ljudskih sudbina).

O kamatnoj stopi na hipoteku

Hipotekarne stope u Rusiji su uvijek bile na nepristojno visokom nivou. Pravednosti radi, priznajemo: vlasti su i ranije govorile o potrebi snižavanja kamata, ali nekako tromo, formalno, samo pokazujući javnosti svoju „društvenu zabrinutost“. A bankari jednostavno nisu reagovali na te mantre. Ako su kamatne stope na hipoteke oscilirale gore-dole, onda je to bilo pod uticajem nekih ozbiljnijih faktora od lamentacija nadležnih.

Uzmimo, na primjer, jedan od predsjedničkih dekreta iz maja 2012. - "O mjerama za pružanje pristupačnog i udobnog stanovanja građanima Ruske Federacije i poboljšanje kvaliteta stambenih i komunalnih usluga" (br. 600 od 7. maja 2012.). Prvi stav ove uredbe postavlja sljedeći zadatak [do 2018.]: „smanjenje viška prosječne kamatne stope na hipotekarni kredit (u rubljama) u odnosu na indeks potrošačkih cijena na nivo ne veći od 2,2 procentna poena."

2019. godina je već na kalendaru. Pokušajmo procijeniti implementaciju ovog stava uredbe br. 600. U 2018. godini kamatna stopa na MHL se kretala između 10,5 i 14,0%. Rosstat je objavio da je indeks potrošačkih cijena prošle godine iznosio 4,3%. Stoga je maksimalna stopa na hipotekarne kredite prošle godine, prema uredbi iz 2012. godine, trebala biti: 4, 3 + 2, 2 = 6,5%. Ali u stvarnosti je bio duplo veći.

Uredba br. 600 o stavu 1 je potpuno propala. Ali iz nekog razloga niko "gore" nije obavio "debrifing" i nije otkrio razloge i krivce neuspjeha. Ili možda nisu oni krivci za neuspjeh? Možda je dekret br. 600 napisan da se ne izvrši, već samo da se pokaže "društvena briga"? A mi, naivni, čekamo da se uredbe izvrše.

Ko kontroliše kamatu na hipoteku?

Pređimo naprijed od 2012. do bližeg našem vremenu. Na primjer, početkom oktobra prošle godine na federalnim kanalima prikazan je sastanak predsjednika Ruske Federacije Vladimir Putini šef Sberbanke German Gref … Dotaknuto je pitanje hipotekarnog kreditiranja, bankar je obećao predsjedniku da će sniziti stopu hipoteke. Ali bukvalno u istom mjesecu, Sberbanka podiže stope na hipoteke. Objašnjenje: cijene na stambenom tržištu padaju, graditelji se bore s prodajom kvadrata, bankovni rizici rastu, a prema kanonima finansijske nauke, kompenziraju se povećanjem kamata.

A evo ovogodišnjeg događaja. Vladimir Putin je 14. marta na kongresu Ruskog saveza industrijalaca i preduzetnika (RSPP) naredio smanjenje stope na hipoteku. Konkretno, do 8 posto do 2024. godine. Ali nije li dekretom iz maja 2012. postavljen sličan zadatak koji je morao biti završen „jučer“? Da li je Ruski savez industrijalaca i preduzetnika odgovoran za stopu hipoteke? Da li ovaj sindikat preduzetnika ima prave poluge za kontrolu stope?

Svaki bankar će vam reći da za njega ni majski, niti bilo koji drugi dekret predsednika uopšte nisu dekret. Štaviše, usmene žalbe ne mogu biti takve. Glavni imperativ koji određuje kamatnu stopu na bilo koji kredit, uključujući hipoteku, je ključna stopa Centralne banke Ruske Federacije. U vrijeme potpisivanja majskih predsjedničkih dekreta 2012. godine iznosio je 8,0%. Danas je 7,75%. Ako je Vlada zaista željela da poboljša uslove za hipotekarne kredite, onda je trebala naložiti Banci Rusije da smanji ključnu stopu na nivo na kojem bi hipotekarni krediti bili dostupni građanima i sigurni kako za ove građane, tako i za cjelokupnu ekonomiju zemlja. Ali predsjednik ne može napisati takav dekret iz razloga što je Banka Rusije, kršeći Ustav Ruske Federacije, proglasila "nezavisnost" od države. I čini se da se s tim slaže i predsjednik Ruske Federacije. Dakle, dekreti se pišu "za selo deda".

Vlada razumije da ne upravlja procesom hipoteke u zemlji. U sadašnjoj situaciji, jedino Banka Rusije može to zaista da upravlja. Istina, ni zakon o Centralnoj banci, ni propisi Banke Rusije ne govore ništa o tome da se Banka Rusije treba baviti hipotekama (a još više, rješavanjem stambenog problema u zemlji). Banka Rusije ima ozbiljnije zadatke - ciljanje inflacije (Centralna banka je izmislila ovaj zadatak za sebe kršeći član 75. Ustava Ruske Federacije). A za to, ako je potrebno, Banka može lako podići ključnu stopu, izazivajući hipotekarnu krizu u zemlji i pretvarajući stotine hiljada ljudi u beskućnike.

Vukovi se neće hraniti travom

Ministar građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Vladimir Yakushevnedavno je najavljeno da bi u cilju održavanja hipotekarnog tržišta i sprječavanja krize kamatne stope na kredite trebale biti blizu 5%. Pa, s tim je teško raspravljati. Ali ministrovu izjavu treba klasifikovati kao "dobre želje". Drugi prijedlog, koji je iznio ministar, bio je da se smanjenje stope obezbijedi subvencioniranjem hipoteka … iz dobiti samih banaka. Ovo je teško nazvati čak i utopijskom svešću. Ovo je potpuno nerazumijevanje kako svijet hipoteka funkcionira. To je kao da kažete vukovima da prestanu jesti ovce i da jedu travu. Podsjećam da je prošle godine profit ruskih banaka iznosio 1,3 triliona rubalja. - rekordna brojka u posljednjih sedam godina. Od ovog iznosa, 800 milijardi rubalja. računi Štedionice. U prva dva mjeseca ove godine dobit banaka iznosila je 445 milijardi rubalja.

Ni za koga nije tajna da je takav finansijski rezultat najvećim dijelom postignut zahvaljujući bumu hipotekarnih kredita (usput rečeno, više od polovine svih hipotekarnih kredita u posljednje vrijeme izdaje Sberbank). Ministar nikako ne može da shvati da je bankama cilj novac, a stanogradnja ništa drugo do sredstvo. Bankari veoma računaju na nastavak hipotekarnog buma ove godine i sanjaju da će zahvaljujući tome ostvariti profit od 1,8-1,9 biliona rubalja. Ako se prognoza potvrdi, onda će to biti rekordan finansijski rezultat banaka, ostvaren rekordnom pljačkom ljudi.